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[基本案情]

  某公司(出租人)和邓某(承租人)于2010年9月30日签订了《商铺租赁合同》,租期自2010年9月30日起至2011年12月30日,邓某在签订合同后付清了到合同期内的全部租金。2011年12月30日,邓某继续使用该房,但双方未续签《商铺租赁合同》,也邓某也未向某公司支付房屋使用费。某公司经多次向邓某催告继签租赁合同并缴纳房屋使用费未果,遂于2012年10年23日向邓某下达了《解除租赁合同通知书》。因邓某拒不交还房屋和支付房屋使用费,某公司作为原告遂向人民法院起诉,请求判令邓某支付到合同解除之日尚欠原告2011.12.31——2012.10.23期间的租金¥101000元。逾期缴纳租金产生的违约金5309元。该案经人民法院调解,双方达成和解,原告撤诉。

[律师评析]

一、关于不定期租赁

  (一)条文依据

  《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  第二百三十六条 租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

  必须注意,依据2000年版全国人大常委会法工委编写的《合同法释义》,上述的二个条款均适用于所有的“租赁物”,既可以是租电脑、租车子,也可以是租房子、租商铺。区别于2009年公布的《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》把租赁物限定于“城镇房屋”。

  必须澄清的是,本案只涉及《合同法》236条的“不定期租赁”,无关《合同法》第215条;但是因为极易混淆到215条的“租期6月以上+非书面形式=不定期租赁”,所以列举该215条以示甄别。

  (二)2011年12月30号之后的租赁

  1、时间线如下(非常关键):

   2010.09.30(租期开始)---〉2011.12.30(约定的租期结束)---〉2012.01.30(原告在《解除合同通知》所述的最后租期)---〉2012.10.23(原告出具《解除合同通知》)     

 《商铺租赁合同》白纸黑字写明的是租期自2010.09.30至2011.12.30。被告也付清了这段期间的租金。按道理说该《商铺租赁合同》已经正常履行完毕,合同已经终止。诡异的是,双方在2011.12.30租期到期之后并没有签订《新商铺租赁合同》,原告在2012.10.23号出具的《解除合同通知》也说自2012.01.30号《原租赁合同》到期后,因为对方的原因,《新租赁合同》无法续签。

  2、不定期租赁

  2011年12月30号(或者以原告在《解除合同通知》所述的2012.01.30为准)之后的“占房”状态如何定性?双方在《原租赁合同》中并没有事先约定该情况,既然没有事先约定租期届满后的占房问题,那么就只好按照上述《合同法》236条的法定方式来处理了。2011.12.30租期到期之后,根本就看不出来双方有“租赁合意”,既然“没有租赁合意”,当然没有达成新租赁合同,连口头的租赁合同都没有;也就不涉及“6月以上租期的租赁合同必须书面”规定。

  可见,2011.12.30租期到期之后,直到2012年10月23号;双方关系不是上述合同法215条的“租期6月以上+非书面形式=不定期租赁”。而是适用合同法236条的“(原租赁合同)法定期限更新”产生的“不定期租赁”,即:租赁期间届满,承租人仍继续对租赁物为使用收益,原告(出租人)亦不反对,没有在2011.12.30出具《腾房通知》(而是一直拖到2012.10.23才亡羊补牢);唯独改变的是原租赁合同的租期,转成了“不定期”,但是除租期以外的其他条款继续有效;如果本案被告及时付钱“继续”交租金,就是“法定期限更新”的“和谐状态”。

  3、强大的形成权——解除权

  依据《合同法》第二百三十二条,原告可以随时解除这个不定期的《原租赁合同》,解除合同在合理期限之前通知被告即可。当然,对方被告也可以随时解除该合同。依据大陆法系的民法理论,合同解除权从其权利性质上讲,属于“形成权”。其概念是翻译过来的,对于法律人来说都及其抽象,简言之就是“解除方一方说了算”(中国政法大学隋彭生 语);足见,行使合同解除权的一方,权利之强大。

  法定解除权分为二种:一般、特殊(中国政法大学 钟秀勇 语);对于《合同法总则》,第94条规定了“一般的法定解除权”,任何合同只要满足94条所列的5种法定情况之一就能行使该解除权;对于《合同法分则》,除了本案租赁合同的“特殊的法定解除权”之外,买卖合同、借款合同、承揽合同、技术开发合同、货运合同、保管合同都规定了“特殊的法定解除权”这一形成权。

(三)《不定期租赁合同》的其他问题

  在租赁中,如果被告(承租人)进行了装修,双方为装修而产生争议。又如果《原租赁合同》没有约定装饰装修费用,那么只能依据法定:以是否经原告(出租人)同意为标准,分二种情况:

  1、未经原告(出租人)同意的,一律由被告(承租人)自行负责(中国政法大学 钟秀勇语);

  2、已经原告(出租人)同意的,也分为二种情况:

  第一:未形成附合的,出资装修的被告(承租人)在腾房时自行拆除即可;

  第二:形成附合的,依据2009年《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第12条以及《合同法》232条,双方可以随时解除不定期租赁合同,“解除不定期租赁合同”视为租赁期间届满,剩余租期等于〇。承租人自己出钱装修的,承租人就承担装修费用,在腾房后所有装修物无偿归原告(出租人)。

  二、关于违约金。

  (一)法条依据。  

  2009年最新的《最高法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》[法释〔2009〕5号]第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

  当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

  (二)原告主张的违约金符合公平原则。

  公平原则是民法的一项基本原则,它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益,要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。

  (三)拓展到“三金”

  所谓三金,即违约金、定金、法定损失赔偿金;众所周知,违约金、定金都是合同约定产生;只有法定损失赔偿金才是基于实际损失额产生,无需事先约定。

  三金产生的“三角”关系如下:

  1、[违约金+定金]不得并存。

  条文:《合同法》第一百一十六条:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方(只)可以选择适用违约金或者定金条款。”

  因为二者都是约定产生,既然是约定,就可能“天马行空”地乱约定,可能约定过高;因此大陆法系各国的合同法都一概规定此二者不能同时适用,以避免违约金和定金都天马行空地约定过高。

  2、[补偿性的违约金+法定损失赔偿金]不得并存。

  条文:《合同法解释(二)》[法释〔2009〕5号]第28条:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,法院不予支持。”

  3、[定金+法定损失赔偿金]可以并存。 

  条文:2012年最新的《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕7号)第28条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的(实际)损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,法院可以并处(定金+法定损失赔偿金),但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的(实际)损失。

出自:湖北诚昌律师事务所网站  http://www.3sxlsw.net/


 
 
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